不動産コンサルティング

相続税財産評価額の計算方法について

不動産→賃貸の2段階で評価引き下げ
「小規模宅地等の特例」の条件にあてはまるとさらに引き下げ

1不動産の相続税評価額

土地

相続税評価基準である路線価を基に評価され、これは通常の売買価額(時価)のおおよそ80%程度と言われています。

土地の時価 > 土地の相続税評価額(路線価ベース)

しかし、このギャップは地域によってバラつきがあり、需要が旺盛な都心部では路線価の2倍、3倍で売買されるケースも散見され、それだけ相続税評価額の減額効果も高いと言えます。 

建物

固定資産税評価額が相続税評価額となりますが、これは建築費の約5割が目安とされています。

建物の建築費 >建物の相続税評価額=建物の固定資産税評価額(建築費の約4~5割)

2賃貸すれば評価額はさらに減額されます

建物

建物部は賃貸によって貸家として評価額が減額されます

貸家の評価額=固定資産税評価額×(1-30%×賃貸割合)

土地

賃貸の土地部分の評価額は自用地に比べ減額されます。

用途 相続税財産評価額の計算方法
自用地

<路線価方式>

路線価(㎡当り)×面積

<倍率方式(路線価のない地域)>

固定資産税評価額×評価倍率

借地権割合 70%
借家権割合 30%
賃貸割合  100%
の場合土地の評価額は

79%に減額 ❶

貸家建付地
賃貸アパートマンションとして
貸している敷地部分

自用地の評価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

3「小規模宅地等の特例」が適用されればさらに減額に

❶79% × ❷50% = 土地の評価額は39.5%に減額